 |
WOONRUIMTE
De regelgeving voor de huur van woonruimte is het meest omvattend.
De wettelijke bepalingen zijn bovendien van dwingend recht,
wat betekent dat partijen daarvan contractueel niet mogen
afwijken, althans niet in het nadeel van de...
|
|
VRAAG
& ANTWOORD
De precieze regels van het huurrecht zijn ingewikkeld.
Op de meest voorkomende vragen vindt u hier een antwoord.
Zit uw vraag er niet tussen, of is een antwoord niet
helemaal duidelijk, neem dan contact op met onze specialisten...
|
|
WETTELIJKE
BEPALINGEN
Zowel de algemene als de meer bijzondere verplichtingen
van partijen zijn nader uitgewerkt in de wet. Voor sommige
huurcategorieën zijn de wettelijke bepalingen van dwingend
recht; dit betekent dat partijen hiervan niet, althans
zeker niet ten nadele...
|
|
|
|
GRATIS SITUATIECHECK
 |
Advies nodig? Via de gratis situatiecheck kunt u direct antwoord krijgen. Onze specialisten beantwoorden al uw vragen op huurrechtgebied en zij verlenen zonodig rechtshulp in gerechtelijke procedures over huurkwesties. U ontvangt binnen 24 uur een persoonlijk advies. |
|
|
|
|
|
BEDRIJFSRUIMTE
2 categorieën
Zoals eerder opgemerkt, vallen er wettelijk gezien 2 soorten bedrijfsruimte te onderscheiden. Enerzijds is er de 'middenstandsbedrijfsruimte', waar de huurders een grote mate van bescherming genieten. Deze categorie wordt ook wel de artikel 290-bedrijfsruimte genoemd. Daarnaast is er de geliberaliseerde bedrijfsruimte, waarvoor in de wet slechts een beperkt aantal beschermingsbepalingen is te vinden. De wettelijke regelingen voor deze categorie zijn te vinden in de artikelen 7:230a en verder van het Burgerlijk Wetboek.
290-bedrijfsruimte of beschermde bedrijfsruimte
Onder de 290-bedrijfsruimte vallen ondermeer de ruimtes die volgens de huurovereenkomst bestemd zijn voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een ambachtsbedrijf, een restaurant of café´, of een afhaal- of besteldienst. Om voor toepassing van de wettelijke regeling in aanmerking te komen, moet het gehuurde daarnaast beschikken over een 'voor het publiek toegankelijk lokaal', oftewel een publiek verkooppunt, dat bestemd is voor de rechtstreekse levering van goederen en diensten. Deze laatste eis geldt overigens niet voor hotels en kampeerbedrijven, die ook onder de beschermde huurruimte vallen. Voor sommige bedrijfssoorten valt niet zondermeer vast te stellen of er sprake is van 290-bedrijfsruimte, dan wel van geliberaliseerde bedrijfsruimte, waarvoor veel minder beschermingsregels gelden . Om te voorkomen dat men achteraf voor onaangename verrassingen komt te staan, is het in zo´n geval raadzaam om vooraf juridisch advies in te winnen.
De beschermingsbepalingen die gelden voor de 290-bedrijfsruimte, houden verband met de plaatsgebondenheid van de betreffende bedrijfscategorieën en de door de ondernemer gedane investeringen. De bescherming komt ondermeer tot uitdrukking in de huurtermijnen. De meeste overeenkomsten kennen een looptijd van 5 jaren, met een eenzijdige verlengingsmogelijkheid van nog eens 5 jaren. Tenzij er een niet verlengde overeenkomst van 2 jaar of korter is gesloten, gaat ook de wet van deze termijnen uit. Als vervolgens de verlengde overeenkomst, of een overeenkomst van 10 jaren niet wordt opgezegd, loopt deze voor onbepaalde tijd door.
Voor beëindiging van de huurovereenkomst is opzegging of ontbinding nodig. Een uitzondering geldt alleen voor overeenkomsten van 2 jaar of korter. Deze eindigen bij het verstrijken van de overeengekomen duur. Als echter een dergelijke overeenkomst stilzwijgend wordt voortgezet, komen ook hier de wettelijke beëindigingsregels in beeld. Evenals dit voor andere huurovereenkomsten geldt, kan de overeenkomst tussentijds, nadat deze is aangegaan, met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Via gerechtelijke weg kan daarnaast tussentijds ontbinding worden gevorderd als er sprake is van -een voldoende ernstige- wanprestatie van de huurder.
Opzegging van de huurovereenkomst kan slechts aan het einde van de (verlengde) huurperiode, waarbij een opzegtermijn van tenminste één jaar in acht moet worden genomen. In de opzegging, die gedaan moet worden door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot, moet bovendien de opzeggingsgronden worden genoemd. Als de huurder niet met de opzegging instemt, kan de verhuurder de huurovereenkomst alleen door tussenkomst van de rechter laten eindigen. Bij de beoordeling van de vordering van de verhuurder geldt een aantal strenge criteria. Zo is huurbeëindiging mogelijk als de bedrijfsvoering van de huurder bendenen de maat is (niet zoals een goed huurder betaamt) of als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Indien de verhuurder niet aannemelijk kan maken dat aan één of meer de wettelijke beëindigingsgronden is voldaan, wordt de vordering afgewezen. Als het verzoek tot beëindiging wordt toegewezen, kan de rechter in sommige gevallen bepalen dat de verhuurder aan de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten moet betalen.
Bijzondere bepalingen gelden daarnaast voor onderverhuur van het gehuurde en voor de vordering tot indeplaatsstelling. Dit laatste ziet op de mogelijkheid van de huurder om een derde als huurder zijn de plaats te stellen, als het bedrijf aan een ander wordt overgedragen. Voor toewijzing van een vordering tot indeplaatstelling is vereist dat de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de bedrijfsoverdracht, terwijl de overnamekandidaat voldoende waarborgen moet bieden voor een behoorlijke bedrijfsvoering en voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. Voor de verhuurder is het natuurlijk belangrijk om deze voorwaarden goed te toetsen.
De regels die gelden voor de beëindiging van huurovereenkomsten voor 290-bedrijsfsruimte zijn streng en dienen vooral ter bescherming van de huurder. Bovendien is het van groot belang om de juiste, wettelijk voorgeschreven weg te bewandelen. Als de formele eisen niet of niet juist worden nageleefd, is de kans groot dat de verhuurder uiteindelijk aan het kortste eind trekt. Ons advies is daarom om voorafgaande aan een voorgenomen huurbeëindiging tezamen met een juridisch adviseur de juiste stappen te bepalen. De bij ons aangesloten specialisten zijn u graag behulpzaam.
230a-bedrijfsruimte of geliberaliseerde bedrijfsruimte
De huurders van bedrijfsruimte die valt onder de zogenaamde 230a-bedrijfsruimte, genieten een veel minder vergaande bescherming. Tot deze categorie behoren de ruimtes die niet kunnen worden aangemerkt als woonruimte, 290-bedrijfruimte en agrarisch OG, waarop de pachtwet van toepassing is. De meest wezenlijke afwijking betreft de omstandigheid dat de huurder geen recht heeft op huurverlenging, maar dat hij slechts een beperkt uitstel kan krijgen om het gehuurde te ontruimen. De huurder moet daarvoor bovendien zelf het initiatief nemen Daarnaast is de huurprijs voor deze categorie bedrijfsruimtes vrijwel volledig vrij.
Buiten de normale manieren waarop de huur tussentijds kan eindigen, eindigen huurovereenkomsten voor geliberaliseerde bedrijfsruimte wél door een tijdige opzegging door de verhuurder, waarbij tevens de ontruiming is aangezegd. Voor de huurder geldt echter een beperkte ontruimingsbescherming, die loopt tot 2 maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd. Deze bescherming geldt alleen als de huurder het gehuurde nog in gebruik heeft. Voor afloop van de 2 maanden termijn kan de huurder via gerechtelijke weg om verlenging van de ontruimingstermijn verzoeken. Als aan de daarvoor geldende, strikte criteria is voldaan, kan de ontruimingtermijn voor maximaal één jaar worden verlengd. Op verzoek van de huurder kan deze termijn nog uiterlijk tweemaal -wederom voor maximaal één jaar- worden verlengd.
›› Neem vrijblijvend contact op met onze specialist in uw regio
|
|
| |
|
